Investir en locatif, une solution à redécouvrir

L’achat d’un logement dans un but locatif a moins bonne presse depuis quelques années à cause du risque d’impayé, plus fréquent en période économique difficile. En outre, il est très difficile d’obtenir de la justice le règlement des loyers impayés et l’expulsion du locataire.

Cet investissement retrouve de l’intérêt aujourd’hui car l’investisseur peut obtenir un rendement intéressant par rapport aux autres solutions de placement. Le rendement peut être de 5 à 6%, parfois plus. Mais attention, net de charges (non récupérables sur le locataire) et d’impôt sur le revenu foncier, on tombe parfois sous les 2-2,5%. Il convient cependant de tenir compte du potentiel de valorisation du bien pour apprécier la rentabilité. D’où l’importance de l’emplacement et de la qualité du bien.

Un rendement se calcule ainsi : total de 12 mois de loyer net de charges non locatives et net d’impôts (taxe foncière et impôt sur le revenu augmenté des prélèvements sociaux) rapporté à l’estimation du bien (comme si vous alliez le mettre en vente, et non pas par rapport au prix d’achat). Exemple : vous encaissez 2800 euros de loyers nets par an pour une maison que vous estimez à 180 000 euros. Cela fait un rendement de : 2800 divisés par 180 000, soit 1,55%, à comparer avec le rendement d’un autre placement.

Attention à la fiscalité ! L’inconvénient de l’achat locatif tient à une fiscalité particulièrement pesante par rapport aux autres placements puisque ces revenus sont les seuls taxables « plein pot » : jusqu’à 45% d’impôt sur le revenu (selon votre taux personnel) + 18,2% de prélèvements sociaux (avec une déduction l’année suivante). Vous pouvez cependant imputer les charges de gérance, d’entretien et de réparation (mais pas d’agrandissement). En outre, selon votre niveau de patrimoine, vous devez supporter l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Il existe cependant une dérogation pour les petites locations à moins de 15 000 € brut par an, pour lesquelles on peut faire jouer un abattement de 30% (ce qu’on appelle l’option du « micro-foncier »). Une option intéressante si vos charges sont inférieures à 30% des recettes.

L’optimisation fiscale des loyers est possible en faisant jouer deux leviers :

>> L’emprunt, avec la déduction des intérêts et frais bancaires, sans plafonnement de montant et de durée,

>> Et surtout les travaux de rénovation avant mise en location, sans plafonnement non plus.

Lorsqu’on constate un « déficit fiscal » (excédent de charges par rapport aux loyers) vous pouvez légalement imputer ce déficit sur votre revenu global jusqu’à 10 700 € par année (pour la fraction non liée aux intérêts d’emprunt). Les conditions : ne pas avoir demandé l’option de la déclaration au micro-foncier, faire réaliser les travaux par des entreprises et sous le régime du taux de TVA à 10% (ce qui exclut par exemple un agrandissement). Autre astuce à connaître, votre déficit non déduit est reportable sur les 10 années suivantes. Ce qui permet de rendre non imposable une

partie des loyers. Mais attention, ces avantages exigent de maintenir en location au moins jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de la déclaration de revenus.

Un conseil : faites rédiger le contrat de location par devant notaire. Certes, l’acte a un coût mais modique par rapport à la sécurité que cette précaution apporte. Sécurité sur le contenu du contrat mais aussi et surtout en cas d’impayé car le bail notarié est un titre exécutoire (qui évite la saisie du tribunal). Ainsi vous pouvez transmettre directement à l’huissier la mise en recouvrement des impayés (par exemple la saisie sur salaire auprès de l’employeur).