L’intérêt d’investir en parts de SCPI

Les SCPI sont des Sociétés Civiles de Placement Immobilier. Avec l’argent récolté auprès des épargnants ces sociétés investissent en immobilier et gèrent les actifs en location. Il existe plusieurs types de SCPI selon la nature des biens qu’elles achètent. Le plus souvent les actifs se constituent d’immobilier d’entreprises (bureaux, boutiques, entrepôts), souvent en France mais de plus en plus en Europe.

Il est proposé aux épargnants d’acheter des parts de ces sociétés (ce qu’on appelle « l’achat en pierre-papier »). Ceux-ci, en tant qu’associés, sont convoqués chaque année pour participer aux assemblées générales annuelles et vérifier la qualité de la gestion. Ils votent les résolutions comme des copropriétaires.

Quel est l’intérêt de placer de l’argent en parts de SCPI ?

1°) Ces SCPI permettent de mutualiser le risque (la défaillance d’un locataire, la gestion de la rotation des locataires, les travaux, la dévalorisation d’un bien…). Avec ce placement vous n’avez pas les soucis de la gestion.

2°) Le prix d’investissement est abordable. Le plus souvent, la mise commence à 5000 €. Mais de plus en plus de sociétés de gestion permettent de souscrire par abonnement régulier (par exemple tous les mois) pour une somme très modique.

3°) Vous recevez à vie un revenu régulier, en général trimestriel (au décès les parts de SCPI sont transmissibles aux héritiers).

4°) Vous pouvez acheter ces parts à crédit et déduire les intérêts sur les revenus à déclarer. Un privilège fiscal par rapport aux autres solutions de placement. L’achat à crédit est d’autant plus intéressant que les taux sont les plus bas historiquement. Cette opportunité est tentante puisqu’à un taux d’emprunt de moins de 1% à 10 ans vous recevez un revenu annuel de l’ordre de 5%.

Ce placement SCPI est idéal pour compléter ses pensions de retraite, cela dans une optique d’au moins 10 ans pour amortir les frais de départ. Son rendement est aujourd’hui très intéressant comparé aux autres placements, ce qui explique le succès des SCPI. Ce placement rapporte de l’ordre de 4,5% jusqu’à 6% (avant impôts) pour les meilleures sociétés de gestion (Corum AM, Atland Voisin, Fiducial Gérance, Foncia Pierre Gestion, Sofidy, BNP Paribas Reim, Perial, Paref Gestion). Quant à la rentabilité, c’est-à-dire en intégrant la valorisation de vos parts, c’est de loin l’un des placements les plus intéressants. Selon l’indice EDHEC/IEIF, sur les 10 dernières années, la performance globale annualisée -rendement et plus-value- est de 6,1% (frais déduits).

Mais l’achat de parts de SCPI n’est pas sans contraintes et sans risques.

1°) Comme pour tout achat immobilier, les frais d’investissement sont de l’ordre de 10%. Vous versez 10 000 €, le gérant investit 9 000 €. Les frais de gestion aussi (de l’ordre de 12% des revenus), ce qui correspond à peu de choses près aux coûts pour un bien immobilier de rapport confié à un gestionnaire.

2°) La fiscalité peut être pesante puisque le taux d’imposition des revenus locatifs dépend de votre tranche personnelle. Si le niveau de tous vos revenus est tel que vous votre prélèvement à la source est de 15%, avec les prélèvements sociaux en plus à 18,20%, l’impôt ampute donc un tiers % de votre revenu locatif de SCPI. Soit un rendement net d’environ 3,5% au lieu des 5%.

La solution pour défiscaliser des revenus de SCPI : déduire des intérêts d’emprunt ou bien souscrire à des SCPI au sein d’une assurance vie multi-support.

3°) La revente de vos parts, si vous avez besoin d’argent, se passe comme pour la vente d’un bien immobilier. Le délai peut être de plusieurs semaines pour voir son compte crédité. En période de conjoncture immobilière défavorable, pour un bien immobilier comme pour des parts de SCPI, les vendeurs peuvent être plus nombreux que les acheteurs, ce qui peut obliger à rabattre son prix de vente des parts.

Avant d’investir en parts de SCPI il est important de jeter un œil sur le dernier rapport de gestion afin de se renseigner sur la qualité de l’actif de la SCPI : type de biens et localisation (le critère de choix: une bonne diversification), taux d’occupation (le critère : au moins 90%), évolution de la valeur des parts (le critère : attention aux baisses de valeur qui servent à préserver le rendement pour dissimuler une chute des loyers). La dégradation de l’activité économique en France pèse sur les entreprises et les commerçants qui louent les locaux gérés par les SCPI. Les gérants doivent faire face à des impayés, à des renégociations à la baisse des loyers en fin de bail, à des départs et des vacances de locaux… L’investissement en parts de SCPI est donc attractif mais pas les yeux fermés !

Un dernier conseil : attention aux offres frauduleuses émanant de sociétés étrangères.